越境物って何？トラブルを防ぐために事前の確認を！

所有している不動産を売却しようとしたとき必ず注意しなければいけないことの1つが越境物または被越境物の確認です。

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たとえば所有している建物の一部が隣地に越境しているという状態は、その越境物によって隣地所有者の土地所有権を侵害していることになります（越境について故意または過失があるかどうかは問いません）。したがって、隣地所有者から、土地所有権が侵害されていることを理由として、越境物の撤去を求められたり、損害の賠償を請求されるリスクがあります。反対に隣地から工作物などが自身の土地に越境している場合も考えられます。

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もしこのようなリスクについて何も対策をとらずに売却した場合、将来、買主が隣地所有者から越境物の撤去等を求められるなど、買主と隣地所有者との間で紛争が生じる可能性があります。
そして、隣地所有者との間で紛争になった買主は、売主に対して、例えば、売買契約の際に売主から越境についての説明がなく越境の事実を知らなかったとか、説明が不十分であったなどとして、説明義務違反を理由とする損害賠償請求をしたり、契約不適合責任（※）の追及をする可能性があります。
このように、隣地への越境物また隣地からの被越境物については、売主は買主から損害賠償の請求を受けるリスクや契約の解除といったリスクを負うことになってしまいます。

※　『契約不適合責任』とは、引き渡された目的物（本件の場合には不動産）が、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものであるときに、売主が買主に対して負う責任です。買主は、売主に対して、所定の要件を満たした場合には、目的物の修補などの履行の追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、解除を行うことができます。

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これらのトラブルを避けるためにまずはご自身で現況の確認をしましょう！

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●所有不動産に関する書類の有無（不動産売買契約書・重要事項説明書・増改築時の書類・建物図面・土地測量図等）

●不動産購入時の重要事項説明書等の特約条項に、越境に関する記載があるかどうか。

●土地に境界杭が設置されているかの確認。

●土地の周りを見て、植栽などの植物やブロック塀などの工作物が越境・被越境していないかどうか。
●土地に接続している道が私道の場合、【私道の通行、掘削に関する承諾書】が保管されているかどうか。
 

新しい買主は、前の所有者と隣人との約束など知る由もなく、購入した敷地内に越境物があって当たり前だとは思いません。
越境物を知らずして購入した買主は、売主に損害賠償だって請求できてしまうのですから、売主はしっかりと確認、調査した上で売りに出す方が後々のトラブル回避のために賢明でしょう。

越境は解消できれば良いのですが実際には解消が難しい場合は、『越境についての覚書』を作成するのが一般的です。

あらかじめ以下の内容を買主や隣地所有者と共に確認・合意したうえで契約を締結するのが望ましいでしょう。

●当事者がお互いに越境の事実を確認していること。

●越境している構造物の種類は何か？、誰の所有なのか？、誰が維持管理をしているのか？

●越境部分について土地の使用料を発生させるかどうか。

●越境物の撤去・新設または建物の再建築のときに越境の解消をすること。

●売買・相続などで土地の所有権移転があった場合でも覚書の内容はお互いに継承させること。

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以上の事を売主が個人で行うのはかなりの時間と労力が必要となります。またきちんと調査したつもりでもトラブルの原因が潜んでいる可能性もあります。

まずはお困りごとがございましたら不動産のプロにご相談ください。

弊社でも専属スタッフが無料相談を承っております。