媒介契約｜メリット・デメリットの本音と建て前　その２

前回に続き今回も『媒介契約』の真実をみなさまに知っていただけるよう投稿します。

 

『専属専任媒介契約』については、ほとんど方にメリットのない媒介契約だと言うことが前回のお話でお伝えで来たと思います。

 

今回は『専任媒介契約』のメリット・デメリットについてみていきましょう。

ほとんど専属専任媒介契約と変わらないのですが少し不動産会社の義務や売主の制約が緩くなっています。

 

｜『専任媒介契約』のメリット

 

メリット①：不動産会社が積極的に活動してくれる

 

専任媒介契約では、不動産の売却活動を1社だけに依頼することになるので依頼を受けた不動産会社？（会社とゆーか担当者）は成約して仲介手数料を得るために積極的に活動します。

結果的に早く売れる可能性が高くなります。（建前）

 

↑（本音）一般媒介や専属専任媒介でも仲介手数料は成功報酬なのでまともな不動産会社ならしっかりと販売活動してくれます。だって広告費やお問い合わせ頂いたお客様の対応など少なからず経費が掛かりますし売る気がないなら媒介契約はしません。1社のみにお願いすると他社との競争がなく、営業が活発でないことがあります。

そして専任媒介契約だから早く成約するなんてことはまずありません。

 

メリット②：活動窓口が一本化できる

 

物件情報がレインズに掲載されると、さまざまな不動産会社を媒介して購入希望者が紹介されます。その際、媒介契約先の不動産会社が物件に関する問い合わせや内見の際のスケジュール調整などの連絡を入れてきますが、一般媒介で複数の不動産会社と契約しているとそれぞれ別々に対応しなければなりません。

窓口が1社の専属専任媒介なら、それらを不動産会社が間に入って依頼者につないでくれるため、依頼者の負担が軽減されます。（建前）

 

↑（本音）レインズへ掲載がされると購入希望者に紹介されるのは他の媒介契約でも同じです。

窓口を1社にすることにより依頼者の負担が減るのは本当です。しかし「囲い込み」と表裏一体！？

 

メリット③：各社のサービスを利用できる場合がある

 

最近は、ホームステージングやハウスクリーニング、買取保証など、利用できれば売却活動にプラスになるサービスをいろいろと備えている不動産会社もありますが、契約形態によって受けられるサービスが違っている場合があります。瑕疵保証を付けてくれる大手仲介会社も多いです。（建前）

 

↑（本音）ホームステージングをしている仲介物件はまず見かけませんが最近はVRによるステージングを行う会社があります。ハウスクリーニングについても売却価格に影響することはほとんどありません。ご自身で掃除して頂くだけで十分です。弊社では物件売却時のお掃除のお手伝いもしています。

 

買取保証は正直あまりメリットにはなりません。（買取保証とは一定期間中に売れなかったら安く買い取られるという保証なのか？と疑問が残るサービスのため）

 

そして引き渡し後のトラブルが不安な場合の瑕疵保証などは、どこの不動産会社でも数万円程度で1,000万円の保証がつけられます。設備保証についても同様です。また皆さんが心配されている契約不適合責任は任意規定となるので部分的に免責としたうえで契約となるケースもよくあります。

どうしても引き渡し後のトラブルが心配な場合は媒介契約の種類に関係なくこれらの保証サービスは安価につけることができます。

 

メリット④：不動産会社からの報告頻度が高く設定されているので、売主が販売状況を把握しやすい。

 

専任媒介契約の場合、法令で2週間に一度の業務報告が義務付けられています。そのため売却活動の内容を把握しやすい。（建前）

 

↑（本音）最近では他の媒介契約でも業務報告をしてくれる会社は多くあります。お願いして断られるようでしたらその不動産会社との媒介契約はやめておいた方が良いでしょう。

 

 

｜『専任媒介契約』のデメリット

 

 

デメリット①： 不動産会社選びに失敗する可能性がある

 

専任媒介契約の場合も、契約を締結できる会社は1社に絞られています。そのため仮に選んだ不動産会社の営業力が弱い場合には物件が売れない可能性もあります。また1社のみに販売をお願いすると他社との競争がなく、営業が活発でないことがあります。

そして仲介会社を替えたい場合には再度別の不動産会社を探し、一から契約をやりなおす手間も発生します。（建前）

 

↑（本音）ここは専属専任媒介契約と同じです。不動産会社というよりは担当者の力量によるところが大きいです。

 

デメリット②：囲い込みを行う可能性がある

 

囲い込みとは、不動産会社が売主、買主双方から仲介手数料をもらうために、他の不動産会社からの購入希望者の問い合わせに対して「既に申し込みがあり購入希望者が決まっています」「契約の手続き中です」などと嘘の報告を行い、他社での購入の仲介を行わせないことを言います。

囲い込みを行うと、不動産会社は売主・買主双方から仲介手数料を得ることができるため、値下げを行ってでも自社で双方の仲介を行った方が利益が上がります。このため囲い込みを不動産会社が行った場合には、売却時期が遅くなる、売却額が低くなるといった不利益が生じます。（建前）

 

↑（本音）今も昔も変わらず1社にすべてを任せてしまうとこういったことが起こりがちです。

 

｜専任媒介契約が向いている人

 

ここまで1社の不動産会社へのみ売却活動を依頼する専任媒介契約のメリットとデメリットを紹介していきました。メリットとデメリットを踏まえて、専属専任媒介契約に向いている人がどのような方なのかを解説していきます。

 

・物件の条件が良くない人（建前）

　↑　（本音）たしかに不人気で販売の難しい物件であれば1社にお願いした方がいろいろと楽ではあります。

 

・相場価格よりも高く早く売りたい人（建前）

　↑　（本音）こちらは何の根拠もありません(-_-;)

 

・いろいろな手厚いサービスを受けたい方（建前）

　↑　（本音）瑕疵保証などほとんどすべてのサービスは一般媒介でも安価につけることができます。

 

唯一おススメする場合は所有する不動産が、人気エリアではなく、駅から遠いなど立地条件が悪く買主がすぐに見つかりそうではない場合や物件に物理的・精神的・権利上の問題、瑕疵などがある場合です。

こちらも専属専任媒介契約と一緒ですね。

 

人気物件の場合には、一般媒介契約の方が早くそして高く売却できる可能性が高まります。なぜなら複数社が競って販売をするからです。

 

｜専任媒介をめぐる不動産会社の競争は誰のためになる？

 

実際のところ不動産業界では、売却の専任媒介を獲得するために凌ぎを削り、売主から独占的に仲介を依頼されるために、広告費を払ったり、色々なマーケティング活動をしています。

そして、その競争は、売主にとってメリットとなる競争ではありません。一般媒介のように他社と競い合う必要のない専任媒介を獲得して不動産会社が利益を確定的にするための競争です。

 

売主は、高く早く家を売却することを求めていると思います。しかし、不動産の仲介取引では、買主が現れて金額交渉してみなければ、いつ、いくらで売れるかは最後までわかりません。
車の査定などでしたら、提示された査定額でその会社が買い取ってくれるので、査定額が高いところを選べばいいだけですが、不動産はちょっと勝手が違います。

 

査定金額をやたらと高く設定して「自社であればこの金額で売却できます」とうそぶく会社も多く、後から「売れないので下げましょう」なんてことは日常茶飯事です。
一括査定などを利用して、査定金額を高く出してくれる不動産会社を、ただ選べば良いという単純な話ではないのです。

 

次回は一般媒介契約についてご説明します。ではまた次回で＝＝３