媒介契約｜メリット・デメリットの本音と建て前　その３

『専属専任媒介契約』『専任媒介契約』ともに、売主様にはメリットよりリスクの高い媒介契約だと言うことが前回、前々回のお話でお伝えできたと思います。

 

今回は『一般媒介契約』のメリット・デメリットについてみていきましょう。

 

｜『一般媒介契約』のメリット

 

メリット①：複数の不動産会社と媒介契約が結べる

 

先でもお伝えした通り、一般媒介契約は「専任媒介」「専属専任媒介」と違い、同時に何社とでも媒介契約を結ぶことができます。

信頼できる２〜３社に絞っても、極端な場合10社以上に依頼をしても問題はありません。

複数社と契約を結ぶ一般媒介は、それぞれの会社が競うことでより良い条件で売却できることが期待できます。（建前）

 

↑（本音）メリットは専任媒介や専属専任媒介と違い複数の不動産会社が競合しながら販売活動してくれることです。また仮に不動産会社が囲い込みを企てても販売経路が複数あるため難しいでしょう。

複数社が競合することにより早期に高い価格で成約できる可能性が高くなります。

ただあまりにもたくさんの不動産会社から広告が出されると売れ残りの物件と思われてしまうこともあるので気を付けましょう。

媒介契約は2、3社くらいがいいでしょう。

 

メリット②：周囲に知られずに売却活動ができる

 

一般媒介契約は、「REINS（レインズ）」への登録義務がありません。

通常であればレインズに登録することで、物件情報を全国へ発信することができるため取引のチャンスが増えるのですが、売却していることを知られたくないなどの事情がある方にとっては、レインズ登録により情報が漏れてしまう可能性があるためマイナスに働いてしまいます。

そのため、レインズへの登録が強制されない「一般媒介契約」は、周囲に知られずに売却を進めたい方に向いているでしょう。（建前）

 

↑（本音）正直なところレインズへ掲載しなくても一般のお客様や問い合わせのあった不動産会社にご紹介した時点から情報は漏れてしまう可能性が高いです。一般媒介契約が周囲に知られずに売却活動をしたい場合に向いているとは言えないと思います。どうしても売却を知られたくない場合には複数社に買取査定をお願いしてみましょう。また、一般媒介契約でレインズへの登録を希望する人は、媒介契約締結前に不動産会社にレインズ登録をお願いすれば登録を行ってもらえます。契約書のなかに物件情報をレインズへ登録する旨を追加してもらいましょう。

 

メリット③：契約期間は法令上の定めはない

 

一般媒介契約の契約期間は、法令上の制限がありませんが、国土交通省が推奨する標準約款により、実際には有効期間を３ヶ月と設定している不動産会社がほとんどです。

基本的には３ヶ月ですが不動産会社によってそれぞれ設定が違う場合がありますので、契約する際は契約書を確認しましょう。

（建前）

 

↑（本音）こちらは事実です。基本的には3カ月経過した場合には、再度媒介契約を締結することになります。

 

メリット④：解約はいつでも可能

 

一般媒介契約は契約期間中であってもいつでも解約することができます。

特に手続きや書類などは必要はなく、電話や口頭で「解約したい」と伝えるだけでOK。基本的には、解約によって費用や違約金などを請求されることもありません。

（建前）

 

↑こちらも事実です。いい加減な対応の不動産会社は早々に媒介契約を解約しましょう。（本音）

 

メリット⑤：人気物件の場合、より良い条件で売却できる

 

メリット⑥：不動産会社選びの失敗リスクがない

 

↑（本音）もうこの辺りはそのまま事実です（笑）

 

 

｜『一般媒介契約』のデメリット

 

 

デメリット①： 積極的な販売活動をしてもらえない可能性がある

 

一般媒介契約は複数社が同時に販売活動するため、不動産会社同士の競合意識が生まれます。しかし、不動産会社からすれば報酬が保証されていないため“割に合わない”販売活動に力を入れることはできません。

 

✓得意としていない物件種別

✓販売に時間がかかりそうな物件

✓専属エリア外の物件

•  

たとえば上記のような物件では売却さえできれば必ず報酬が貰える専任媒介契約や専属専任媒介契約と比較すると、お金と時間をかけた販売活動に慎重にならざるをえないのです。（建前）

 

↑（本音）みなさまが不動産の購入を検討した場合にポータルサイトをまったく見ないで物件を探す方はまずいないでしょう。インターネットの発達した現在では効果的に販売活動を行う場合にはSUUMOやat HOME等の大手ポータルサイトに物件を掲載することがほとんどです。媒介契約後にご自身の物件がどのように掲載されているかを必ずチェックしましょう。

もしいい加減な広告を見つけた場合などには早々に契約を解除するのが良いでしょう。やる気のない不動産会社（担当者）に任せても何の得もありません。一般媒介契約では不満を抱えながら我慢して契約期間満了を待つ必要はないのです。

 

デメリット②：業務報告の義務がないため販売状況が見えづらく、販売戦略がたてにくい

 

一般媒介契約は、売主に対して売却活動の報告義務がありません。

「専任媒介」の場合、２週間に１度、「専属専任媒介」の場合は１週間に１度、売主に対して売却活動報告をする義務があります。

活動報告は、「どんな販売活動をしている」「何件問い合わせがあった」「何組の内覧があった」といった情報がもらえ、買い手の反応を把握することができます。

しかし、一般媒介契約はこのような情報を不動産会社から得ることができません。確認をするためには、不動産会社へ自分から売却活動の情報を確認する必要があります。

（建前）

 

↑（本音）媒介契約時に業務報告をしてほしいと伝えましょう。ほとんどの会社がしっかりと報告してくれます。

 

デメリット③：各社のサービスが受けれない

 

不動産会社は、無料ハウスクリーニングや契約後の設備保証また買い取り保証など独自のサービスを設けていることがあります。

しかし、このようなサービスの多くは、専任媒介契約、あるいは専属専任媒介契約を締結している売主限定です。一般媒介契約は「＋α」のサービスの対象外となっているケースが多いものです。（建前）

 

↑（本音）何度もお伝えしましたが買取保証は正直あまりメリットにはなりません。（買取保証とは一定期間中に売れなかったら安く買い取られるという保証なのか？と疑問が残るサービスのため）

そして付加されるサービスのほとんどが実費でお支払いされても安価なものばかりです。引き渡し後のトラブルが不安な場合の瑕疵保証など、どこの不動産会社でも数万円程度で1,000万円の保険に加入することができます。設備保証についても同様です。それよりも物件を高値で売却することに専念した方がメリットが大きいのです。

 

デメリット④：複数の不動産会社とのやり取りが大変

 

複数の不動産会社と媒介契約を結ぶなると、各社との連絡をそれぞれ個別で行わなくてはなりません。不動産会社に物件の反響を聞きたいとき・内覧が入ったとき・金額を変更するときなどには、各社それぞれと連絡を取り合う必要があります。

契約する不動産会社の数が多ければ多いほど、各社との情報共有や連絡により多くの時間と手間がかかってしまうことでしょう。（建前）

 

↑不動産はご自身の大事な資産です。多少手間に思うかもしれませんが販売活動の報告は先に説明した通り書面やメールで受け取ることができるので2、3社程度であればそれほど大変ではありません。「囲い込み」にあえば数百万円も損することだってあり得ます。大事な資産を安く買い叩かれないようにここは少しがんばってください。（本音）

 

｜一般媒介契約が向いている人

 

以上、制約の少ない一般媒介契約の説明をさせていただきました。いったいどんな人に向いているのかを解説していきます。

 

・人気エリアの不動産を売却する人（建前）

　↑　（本音）人気エリアかどうかは関係なく事故物件でもないかぎりほとんどの方はデメリットより断然メリットの方が大きいと思います。

 

・相場価格よりも高く早く売りたい人（建前）

　↑　（本音）複数社が競い合えば実現できる可能性が高まります。

 

・近所に知られず不動産を売却したい人（建前）

　↑　（本音）ご近所にまったく気づかれずに買取以外での売却はなかなか難しい。広く購入者を募らず無理に買い手を探すと大きく損することも！？

 

人気物件の場合には、なおさら一般媒介契約の方が早くそして高く売却できる可能性が高まります。なぜなら複数社が競って販売をするからです。

 

以上、ほとんどの方は一般媒介契約がおススメですが注意すべき点をいくつかお伝えします。

媒介契約をあまりにも多くの会社で結んでしまうとご自身で販売活動を把握することが難しくなってしまいます。また大手ポータルサイトに広告掲載をする場合には2，3社程度にしておかないと購入検討者に売れ残っている物件だと思われてしまいかえって逆効果になってしまいます。

そして1番気を付けていただきたいのが相場からかけ離れた価格での売却を望む方です。1社で販売しようと複数社で販売しようとそのような価格での成約はかなり難しいと思っていただいた方がいいです。

 

｜一般媒介契約には明示型と非明示型がある

 

一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の２種類があり、売主はどちらかを選択することができます。

「明示型」では、不動産会社に対して、ほかに仲介を依頼している会社の情報を明らかにする必要があり、「非明示型」では、ほかの不動産会社に仲介を依頼しているか明らかにする必要はありません。

どちらかを選択することになりますが、この記事では「明示型」をおすすめします。

「非明示型」は、不動産会社にとって、他にどれだけライバルがいるか把握できず、営業戦略が立てにくくなります。そのうえ、「あなたの会社を信頼していない」といった意味に受け取られる可能性があり、積極的に売却活動をしてもらえない可能性があります。

ですので、情報を明らかにしたくないなどの事情がある場合以外は「明示型」を選択することをおすすめしています。

 

悠久ホームサービスでは基本的に特段の事情がないかぎりすべて一般媒介契約（明示型）で販売活動をさせていただいております。

 

なぜなら他社と競合しようとも自社の販売に自信があるからです！

 

ご所有不動産の売却でお悩みの方は是非1度『悠久ホームサービス』ご相談ください。

あなたのための販売戦略を立てさせていただきます。

 

3回に分けて「媒介契約」についての投稿させていただきましたがこれからも不動産でお悩みの方のための情報発信をさせていただきますのでご期待いただければと思います！　ではまた次回で＝＝３