不動産の相続　｜　不動産を相続するときの分割方法

本日は不動産を相続した場合の分割方法とその手続きについてのお話です。

不動産を相続する場合いくつかの方法があります。

相続人の全員で協議のうえ決めていただくことになりますが場合によっては専門家の協力が必要となることもあるでしょう。

各分割方法の特徴は以下の通りです。できれば相続が発生する前にしっかりと話し合いをしておくことが理想です。

 

 

｜不動産を相続する手続き

 

不動産を相続する場合、基本的には次のような流れで進みます。

 

1.遺言の有無を確認する

2.相続人を確定する

3.相続財産がどれくらいあるのか把握する（財産目録の作成）

4.遺産分割協議で遺産の分け方を話し合う（不動産を引き継ぐ人を決める）

5.相続登記を法務局に申請する

6.相続税の申告・納付（基礎控除額を超える場合）

 

｜相続した不動産の分け方

 

不動産の所有者である父が亡くなり、被相続人の妻（母）と長女、長男の三人が相続人である場合を例にして、不動産を相続人で分割する方法を解説します。

 

◆シンプルな現物分割

「現物分割」とは、不動産を相続人の1人がそのままの形で相続する方法です。例えば、被相続人の妻（母）が自宅である不動産を相続し、長男が預貯金、長女が有価証券を相続するような方法です。または、１２０坪の土地を４０坪ずつに分筆（１筆の土地に境界線を入れて３筆の土地に分けること）して各々が取得する方法も現物分割といえます。

一見すると分かりやすくシンプルな相続手続きの方法ですが、不動産とその他の財産で価値（評価額）が大きく異なる場合には不公平が生じます。また、土地を分筆して同じ面積で分ける場合でも、土地の形状や陽当たり、接道状況などでその価値は変わります。不動産の現物分割では完全に公平に分割するのは困難で、価値の低い方を相続した相続人からは不満の声が上がる可能性があるでしょう。

 

 

◆不満が出にくい代償分割

「代償分割」とは、相続人の1人が不動産を単独で相続する代わりに、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。特定の相続人が、他の相続人の不動産に対する相続分を買い取るようなイメージです。

例えば、相続財産が評価額4,000万円の土地のみである場合に、長男が単独でその土地を相続する代わりに、母と長女がその土地に対して有している相続分（母４分の２、長女４分の１）に相当する3,000万円を代償金として支払います。母や長女が土地を引き継ぐことを望んでおらず、正当な評価額に基づいて代償金が算出されているのであれば不満が出にくい分割方法といえるでしょう。ただし、長男は自己の財産から代償金を捻出する必要があるので長男に十分な資力がないと難しい方法でもあります。

 

 

◆不動産をお金に替える換価分割

「換価分割」とは、相続財産である不動産を売却して現金化し、それを相続人で分割する方法のことを指します。

例えば、不動産の売却価格が4,000万円だった場合には、母が2,000万円、長男と長女がそれぞれ1,000万円ずつの現金を受け取ることになります。現金ですから平等に分配することは簡単ですが、その不動産に相続人の誰かが住んでいたり、簡単に買い手が見つからないような物件だったりする場合には売却自体が困難ということもあるので注意が必要です。

 

 

｜相続トラブルは相続財産総額5,000万円以下で多発

 

相続トラブルと言えば、お金持ちの家庭だけに起こると考えられがちですが、現実的には相続財産が5,000万円以下の家庭で頻発しています。2015年の最高裁判所の調査結果によると、遺産分割調停事件の32％が相続財産1000万円以下、43％が1,000万円超5,000万円以下の事案です。

合計すると、相続財産が5,000万円以下の案件が、じつに全体の約75％を占めているのです。

 

 

 

 

｜親が元気なうちに

 

遺産のほとんどが実家（不動産）である場合、相続人の間での分割が難しく揉め事になりやすい面があります。
うちは兄弟姉妹が仲良しだから大丈夫という方もいらっしゃいますが、親の手前、兄弟姉妹で言い争うことがないだけで、相続が発生し親という精神的支柱を失ってしまった後は、激しく対立し始めるということもあるのです。

ですから、親が元気なうちに家族で話し合っておくことが必要です。そこで話がまとまらなくても、将来起こりうる課題について親と子供達が認識することが重要なのです。そうした課題認識をしたうえで、専門家に相談してみるのがよいでしょう。

子供達が相続発生後に相続争いにならないように、親自らが遺言書を作成するというのも一つの方法です。遺言書を作成しておけば、将来、子供達が相続争いに巻き込まれることはなくなります。遺産の分け方については、遺留分（相続財産の一定割合を取得できるという権利相当分）などにも注意が必要となるので専門家に相談するとよいでしょう。