マイホームの購入　｜　接面道路の種類と将来のリスク１

本日から2回に分けて、マイホーム購入にあたりとても重要な接面道路の種別と将来のリスクについてご説明させていただきます。

マイホームを購入する上で、その土地に再建築をする場合、どんな建物を建てられるのかは非常に重要なことです。また売却する際の価格にも大きな影響を与えるのはいうまでもありません。

土地の資産価値を考える場合や再建築を考えたときにどんな建物を建てることができるのかは、接面道路の状況によって決まると言っても良いほど、道路の調査はもっとも重要といっても過言ではありません。

 

建築基準法では次のように定められています。

 

幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない

 

また道路は大きく分けると公道と私道の二種類があります。どちらも一般的には道路と呼ばれますが、公道とは国や地方公共団体（都道府県や市町村など）が指定・建設・管理する道路のことです。つまり公の機関が指定・建設・管理する道路の事です。

それに対して私道とは、個人または企業などが所有している土地を道路として使用しているものを言います。

 

｜道路の種類

 

建築基準法第42条によって「道路」として認められるのは次の条件に該当するものです。

 

（1）道路法による道路（第42条１項1号）

国道、都道府県道、市町村道、区道で幅員が4m以上のもの。≪公道≫

 

（2）都市計画法などにより造られた道路（第42条1項2号）

都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づいて造られたもの。

 

（3）既存道路（第42条1項3号）

建築基準法が施行された昭和25年11月23日時点で既に存在した、幅員4m以上のもの。

 

（4）都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路（第42条1項4号）

道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づき、新設または変更の事業が2年以内に執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの。

 

（5）特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路（第42条1項5号）

建築物の敷地として利用するために、ほかの法律によらないで造られる幅員4m以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。≪位置指定道路≫

 

（6）法が適用されたときに既にあった幅員4m未満の道路（第42条2項）

建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの。≪2項道路≫

 

これらの条件をどれも満たさないものについては、建築基準法上では「道路」として扱われないということになります。

 

また上記のもの以外に43条2項2号（但し書き通路）と呼ばれる道があります。

 

・43条2項2号(但し書き通路)とは建築審査会の同意が必要な道  

・43条2項2号(但し書き通路)は建物に対して許可を出すので、再建築の際は許可が必要

 

43条2項2号(但し書き通路)とは建築審査会の同意が必要な道

 

・建築基準法上の道路とは異なり、原則として増改築や再建築不可ですが、建築審査会の許可を受けること等により建築を認められることがある道のことを43条2項2号(但し書き通路)と呼ぶ。

・43条2項2号(但し書き通路)は、一度許可を受ければ将来も建築できるという訳ではなく、建築の度に建築審査会の許可を得なければならない。

・結論はあくまでも建築審査会に提出しないとわからない。

 

｜具体的な公道と私道の違い

 

（1）管理・・・公道は国や地方公共団体が管理を行います。私道については基本的には所有者が管理を行います。（道路の舗装、埋設管の保守、管理等）費用については公道は税金から賄われるのに対し、私道は原則その所有者の負担となります。

 

（2）通行・・・公道は自由に通行することが可能です。私道の場合は原則、道路の所有者や所有者の許可を得た人が通行可能となります。しかし、私道でも建築基準法のよって指定されたものについては原則自由に通行することができます。

 

（3）掘削・・・掘削についてはどちらも所有者の承諾が必要となります。公道については国や地方公共団体、私道についてはその道路の所有者の承諾を得なければ掘削を行うことができません。（掘削とは道路の舗装工事や、上下水道管の埋設などの際に道路を掘ること）

 

 

このように見た目が同じ道路でも建築基準法上では様々な種類の道路があることがわかりますよね。

この中でも将来的に一番トラブルになりやすいのが「位置指定道路」です。

詳細や具体的なトラブルについてはまた次回でご説明させていただきます。