マイホームの購入　｜　中古マンションを購入したい! 仲介物件（個人売主）と買取再販物件（業者売主）のメリットとデメリット

マンションの購入には、大きく分けて仲介物件（個人売主）と買取再販物件（業者売主）の2種類があります。不動産用語には難しい専門用語が多く「聞いたことはあるけれどよくわからない」という人も多いのではないでしょうか。

今回は、仲介物件と買取再販物件をわかりやすく解説し、それぞれのメリットとデメリットもお話しします。

 

 

◆仲介物件（個人売主）とは

 

仲介物件（個人売主）とは、売主と買主の間に仲介が入っている物件です。買主は、仲介する不動産会社に要望を伝え、売主が現在居住中の物件も含めて希望の物件を探します。

中古マンションを仲介物件で購入するときには、不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料の計算方法は法律で決められています。例えば、2,500万円の中古マンションを仲介物件で購入した場合は、約89万円の仲介手数料が別途必要になります。

 

・仲介物件（個人売主）のメリット

 

仲介物件のメリットは、物件数が多く選択肢が広いことでしょう。また、仲介物件は売主が居住中のまま売り出されることもあります。間取りや内装はそのままで購入し、購入後にリフォームやリノベーションをすることになります。間取りや内装にこだわりがある人は、自分の理想通りのリフォームができることがメリットでしょう。

仲介物件は不動産会社が売主と買主の仲介として入ります。不動産会社は中立な立場のため、冷静なプロの目からみたアドバイスをもらうこともできるでしょう。

また、仲介物件では内覧時に売主と買主が顔を合わせる機会があります。実際に暮らしていた住民と話ができることは大きなメリットです。もしも内覧したときに気になる箇所があったときには、買主にかわって不動産会社に売主との交渉をお願いすることもできます。例えば「内装のいたみがひどかったからリフォーム代の一部くらいを値引きしてほしい」という交渉ができることも仲介物件のメリットではないでしょうか。

 

 

・仲介物件（個人売主）のデメリット

 

仲介物件のデメリットは、個人が売主のため予期せぬ瑕疵が潜んでいる場合があることです。仲介をしている不動産会社がいい加減だと調査不足により後々問題が出た場合に嫌な思いをするケースもあるでしょう。また、仲介物件は購入後にリフォームを行うことが多く、購入資金とあわせてリフォーム資金の準備も必要になります。

 

 

◆買取再販物件（業者売主）とは

 

買取再販物件（業者売主）とは、買取再販業者がマンションの売主から直接マンションを買い取ってからリフォーム・リノベーションなどをして販売する物件です。仲介物件との大きな違いは、買取再販業者が売主であることです。買取再販業者は、買取再販を専門的に扱っている業者もあれば、大手不動産会社やハウスメーカーが仲介とあわせて行っていることもあります。

買取再販物件では、売主が直接販売している場合、契約時の仲介手数料は不要になります。

 

 

・買取再販物件（業者売主）のメリット

 

買取再販物件のメリットは、資金計画がたてやすいことです。買取再販物件は、不動産会社が買い取りしてから売却までの間にフルリフォームやリノベーションがされてから売り出されます。つまり、購入後のリフォーム代は不要です。取引価格の中にリフォーム代が含まれているため、資金計画がたてやすくなるのです。

また、築年数がたっている中古マンションは、リフォームするときの事前手続きや使用材料が細かく決められていることがあります。買取再販物件の場合は、規約に則ったリフォームがすでにされているため、煩雑な手続きを省略できるメリットもあります。

さらに買取再販物件は、長期の保証を受けられるメリットがあります。宅地建物取引業法では瑕疵担保責任が定められています。瑕疵担保責任とは「購入後に欠陥があれば売った業者は責任を負わなければならない」ということです。買取再販物件では物件の引き渡しから2年間は売主が瑕疵担保責任を負うことになります。個人が売主の仲介物件ではこのような保証が無いことがほとんどです。

住宅ローンについてもメリットがあります。要件はありますが買取再販物件は、住宅ローン控除の適用期間が新築物件と同じ13年間になる物件があり、一般的な中古物件より3年間も長く控除が適用されます。

 

 

・買取再販物件（業者売主）のデメリット

 

デメリットは、不動産会社が売主として直接取引をする場合、第三者としての意見が聞きにくいことでしょう。不動産会社は仲介としての立場ではなく、売主として交渉にあたるため「いいとこばかり」をアピールする可能性はあります。そして、買取再販物件は内覧時にはすでに新築のような内装に仕上がっています。壁紙の裏のカビや見えない箇所の配管の状態を見ることはできません。見えない箇所が気になるときには、住宅診断を別途依頼するといいでしょう。

買取再販物件は、新築のようにきれいに仕上げられていることがメリットですが、場合によっては「きれいな仕上げ」が「ぼろ隠し」になっていることがあります。「ぼろ」には目に見える瑕疵だけでなく、事故物件のような心理的瑕疵も含まれます。買取再販物件は、元の売主の顔が見えません。もしかしたら売主に事情があって買取再販でしか売却ができなかった物件である可能性も否定できません。購入を検討している物件が、周辺の相場よりもうんと安いときには「ぼろ隠し」を疑って、不動産会社や近隣住民に話を聞いてみましょう。

 

 

・おわりに

 

仲介物件（個人売主）と買取再販物件（業者売主）には、それぞれにメリットとデメリットがあります。資金計画と自分にとっての優先順位をふまえて、どちらの買い方が適しているのかを考えることが賢い購入のコツです。

 

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