マイホームの購入｜知っておきたい! 中古マンションを購入するときの注意点５つ

近年新築マンションの価格が高騰し、中古マンションの人気が高まっています。とはいっても、中古マンションを購入するときには中古ならではの「耐震性は大丈夫かな？」「長く安心して暮らせるだろうか」と心配になる人も多いのではないでしょうか。今回は、よい中古マンションを購入するために知っておきたい注意点をお話しします。

 

｜最大ポイント「管理と大規模修繕計画」

「マンションは管理で買え」という言葉を聞いたことはありますか? マンションは戸建住宅とは違い、たくさんの人たちがひとつの建物の中で暮らします。管理とは、ひとつの建物の中で、できるだけ気持ちよく暮らすための諸行動です。つまり、管理が悪いマンションは「みんなでマンションを大切にしよう」という意識が薄く、建物全体の手入れが行き届いていない可能性があります。鉄筋コンクリートのマンションでも経年劣化はします。外壁にひびが入ることもあります。管理がよいマンションならば、すぐにひびを修繕するため建物全体への影響は少なくすることができます。一方、管理が悪いマンションは外壁のひびを放置するでしょう。放置されたひびから雨水がしみこみ、建物全体の構造に影響を与えることもあるのです。管理は暮らしにも関係があります。共用部分がゴミだらけでは気持ちのいい生活はできません。よい管理は、建物だけでなく住民の暮らしも守ります。

管理の状況を把握する方法として「大規模修繕計画のチェック」がおすすめです。大規模修繕計画は、マンションを長く維持するためのメンテナンス計画です。「数十年先まで的確な修繕計画がされているか」また「計画通りに修繕が実施されてきたか」そして「計画が実行できる資金がつみたてられているか」をチェックすることで管理の良し悪しを判断することができるでしょう。

 

｜万が一のため「築年数と耐震基準」

中古マンションを購入するときには、見た目のきれいさだけでなく築年数を確認しましょう。なぜならば、築年数から耐震基準がわかるからです。耐震基準とは、建築基準法で定められた「地震に対してどれだけ強いか」を示した基準です。

中古マンション購入時に注意したい耐震基準は「新耐震基準」です。1981年6月1日に施行された新耐震基準は、震度6強から7程度の地震がきても倒壊しないように設計されています。1981年5月31日以前に建てられたマンションは旧耐震基準になります。旧耐震基準は、震度6強以上に対しては規定がありません。「規定がない」ということは、震度7にも耐えられるかもしれないし耐えられないかもしれないということです。

築年数を確認し、竣工が旧耐震基準の範囲内にある場合は「耐震診断がされているか」そして「必要な耐震改修工事が行われているか」を確認しましょう。

 

｜環境に影響「用途地域の種類」

マンションの住み心地は、周辺環境に左右されます。周辺環境が変われば住み心地も変わります。用途地域の種類をチェックすることで、マンション周辺の環境変化が見えてくるかもしれません。

用途地域とは、その地域の利用目的や方向性が示されたものです。全部で13種類あり、用地地域ごとに建てられる建物が決まっています。例えば「住宅専用地域」ならば住宅や学校、中小規模の店ならば建てられますが、工場や遊技施設（パチンコ店などの娯楽施設）は建てられません。「商業地域」や「準工業地域」ならば、住宅以外にも工場や遊技施設の建設が許可されています。現在は隣が空き地であっても将来的に工場や遊技施設が建つ可能性があります。「にぎやかな環境の中で便利に暮らしたい」という人には、商業地域や準工業地域がいいかもしれません。一方「静かな環境で暮らしたい」という人には住宅専用地域がいいでしょう。

中古マンションを購入するメリットは、現地に行って自分の目で建物と周辺環境を確認できることです。さらに用途地域の種類をチェックすることで「将来の環境変化の可能性」もみることができます。

 

｜費用計画に必要「リフォームの履歴」

中古マンションは、フルリフォームしてから売却されることもありますが、リフォームせずに現状のまま売却されることもあります。現状のまま売却されるときには、過去のリフォーム履歴をチェックしましょう。必要に応じてリフォームする費用を準備する必要があります。またリフォーム履歴と一緒に管理規約でリフォームできる範囲も確認します。マンションによってはリフォームできる範囲や床材の遮音性能基準が定められていることがあります。

 

｜修繕費に大きく影響「駐車場のタイプ」

マンションに駐車場がある場合は、駐車場のタイプをチェックしましょう。駐車場には平置き駐車場と機械式駐車場の2タイプがあります。築年数が経っている中古マンションは、土地を贅沢に使った平置き駐車場であることが多いようです。一方、駅から近かったり、戸数が多かったりするときには機械式駐車場になる傾向があります。機械式駐車場はセキュリティ面では平置き駐車場よりも安心できるメリットがありますが、機械式のため定期的なメンテナンスと更新工事（建て替え）が必要になります。平置き駐車場よりもランニングコストがかかるため修繕費が高くなる傾向があります。

 

・おわりに

中古マンションは新築マンションよりもチェックすべきことが多いかもしれません。しかし、中古マンションは現地で実物をみることができます。「もしもここに住むことになったら」と具体的にイメージして、納得できるマンションを探してください。