不動産の売却｜

本日は中古住宅を購入する際に気になる建物の保証についてのお話です。

以下、実際にあったご相談内容を例にしていきます。

 

｜中古住宅を購入後に雨漏りが発生。前所有者名義の住宅瑕疵担保責任保険の付保証明書はあるけどコレって保険で対応できる？

 

築7年の中古一戸建て住宅を購入して居住していたあるお客様。売買契約時の告知書には「雨漏りはなし」と記載されていましたが、入居してしばらくすると雨漏りが発生しました。前所有者名義の住宅瑕疵担保責任保険付保証明書があったため、保険会社へ連絡したところ、対応できないと言われてしまいました。

 

なぜなら瑕疵担保責任保険は中古住宅の売主と分譲主の間で保険契約が交わされており、中古住宅購入者の方へ当然には10年間の品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）上の瑕疵担保責任に対する権利は承継されず保証を受けるには、保険契約に「転売特約」を付帯しておく必要があったからです。
中古住宅の購入者が、住宅瑕疵担保責任保険の第一取得者（前所有者）と同等の保証を得るためには、保険契約に「転売特約」が必要となりますが、この特約に付帯義務はなく、任意となっています。

特約がなければ、前所有者名義の住宅瑕疵担保責任保険付保証明書を保有していても効力はありません。

 

しかし品確法上の瑕疵担保責任（※）は、転売後であっても前所有者と施工業者との間で継続します。そのため、前所有者を通じて、施工業者に対し補修やこれに代わる費用負担を求めることができると考えられます。

一方で、中古住宅の売主である前所有者は「契約不適合責任」を負っているため、契約内容と違う建物を引き渡した場合は債務不履行となります。そのため中古住宅の購入者は、前所有者へその補修の請求ができる可能性があります。

もっとも、中古住宅においては「契約不適合責任」が免責となっていたり、短期間に限定されていたりすることが多いので、契約書の内容を確認した上で、前所有者（売主）と交渉するとよいでしょう。

 

ちなみに転売特約は、保険契約の申込み時のほか、後から追加することもできます。その手順としては、下記の手順に沿って進められるのが一般的です。

 

１．第一取得者（前所有者）が施工業者に対して住宅を譲渡したことを通知する
２．保険の残存する期間は、施工業者が転得者（購入者）に対し、第一取得者（前所有者）と同等の内容を保証することを約定し、保証書を交付する
３．施工業者が保険法人と事務手続きを進める

 

ただし、この手続きは転売する前に行うこととされていますので、既に売買契約が成立し、入居された後で付帯することは難しいでしょう。
 

※2020年４月1日以降の契約から、改正民法施行により「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わりましたが、住宅品確法では、構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分の瑕疵として「瑕疵担保責任」は残存しています。

 

以上、もし保険に加入できそうであれば確認・手続きをしないと万が一購入した物件に瑕疵があった場合、後悔しても手遅れになってしまうケースもあります。

中古住宅においては販売されている物件は建築後10年を経過している場合が多く、こういったケースは多くはないと思いますがマイホームは一生に一度の高い買い物なのでしっかりと確認はしておくべきだと思います。

 

 

 

○     品確法第95条（新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例）
（1）  新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（中略）から10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第570条において準用する同法第566条第１項並びに同法第634条第1項及び第2項前段に規定する担保の責任を負う。（以下、略）

（2）（3） （略）

○     民法第423条（債権者代位権）
（1）  債権者は、自己の債権を保全するため、債務者に属する権利を行使することができる。ただし、債務者の一身に専属する権利は、この限りでない。

（2）（略）